Utan privat kapital förslummas bostadsområden

I kväll torsdag den 16 januari visar SVT filmen Push av dokumentärfilmaren Fredrik Gertten. På samma sätt som han använde sin tidigare film Bananas för att uppmärksamma och skapa debatt kring arbetsförhållandena för fruktarbetare vid Dole används filmen Push som ett verktyg för att driva opinion för en hårdare reglering av kapital- och bostadsmarknaderna.

I Push driver Gertten tesen att det internationella ”ansiktslösa” privata fondkapitalet i sin jakt på avkastning omformar bostadsmarknaderna när de investerar tungt i bostäder. Fondbolagen påstås använda en internationell affärsmodell som bygger på att vanliga löntagare ska pushas ut från sina bostäder för att det ska vara möjligt att renovera lägenheterna och höja hyrorna för att öka avkastningen. En modell som sägs användas även av svenska fastighetsbolag. Det är en uppfattning som bygger på missförstånd eller ren okunskap, eftersom bostadsmarknaden styrs av nationella lagar och regler.

I Sverige har hyresgästerna världens starkaste konsumentskydd. Det är inte möjligt för någon hyresvärd att godtyckligt kasta ut sina hyresgäster eller fritt höja hyrorna efter en renovering. Renovräkningar är inte möjliga att genomföra på grund av det starka besittningsskyddet för hyresgäster och inte heller något som efterfrågas av hyresvärdar.

När en hyreslägenhet renoveras till en högre och bättre standard, som att ett nytt badrum eller kök installeras, måste det alltid godkännas av hyresgästen eller hyresnämnden. Den nya hyran sätts efter förhandlingar där hyresgästen oftast företräds av Hyresgästföreningen. En hyresvärd kan aldrig fritt sätta hyran och hyresgästen har alltid rätt att vända sig till hyresnämnden för att pröva om hyran är skälig.

Alla intressenter är överens om att vi i Sverige ska ha en modern standard även på hyresrätter. Boverket uppskattar att kommande renoveringar i miljonprogrammet kommer att kosta någonstans mellan 300 och 500 miljarder kronor. För att kunna bygga alla de bostäder som beräknas behövas under de kommande fem åren behövs ytterligare 1 500 till 2 000 miljarder kronor. Det är ytterst få kommunägda bostadsbolag som har de resurser som krävs för att både renovera och bygga nytt.

Tillgång till privat kapital – svenskt och internationellt – är därför nödvändig för att vi ska kunna finansiera renoveringar och bygga alla de nya bostäder som behövs. Det kräver stora ekonomiska resurser, resurser som finns bland annat hos svenska och utländska pensionsbolag. Det är därför som så många svenska bostadsbolag i dag finansieras av kapital i AP-fonderna eller utländska fonder. Men oavsett var kapitalet kommer ifrån gäller naturligtvis svenska lagar och regler för alla som bygger och renoverar bostäder i Sverige.

Säger man nej till privat kapital innebär det också att man säger nej till båda nödvändiga renoveringar och till nya bostäder. Kommuner som redan går på knäna för att klara kostnader för att finansiera skola, vård och äldreomsorg, har inte råd att också finansiera nya bostäder och att renovera det slitna miljonprogrammet. Här behövs det privata kapitalet för att undvika att bostadsområden förfaller och förslummas.

Få flyttar från ett område efter en renovering på grund av att hyran höjs. Däremot vill många bort från områden som inte underhålls eller renoveras. Snarare än att pusha ut hyresgäster leder renoveringar därför till en pull-effekt, där hyresgästerna stannar kvar när förslumning och utanförskap bryts, kanske för att göra bostadskarriär utan att behöva lämna vänner och grannar. Det är en utveckling som motverkar segregation.

Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige